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Regeln für den Kauf und das Leasing von Häusern und Grundstücken in Thailand

Villa in  chaam

Cha-Am Thailand

Can Foreigners Own Property in Thailand?

Regeln für den Kauf und das Leasing von Häusern und Grundstücken in Thailand

 

 

Ausländer dürfen im Moment kein Land in ihrem eigenen Namen in Thailand besitzen. Hier sind zwei effektive Möglichkeiten, wie Sie das Eigentum an Land registrieren können, während Sie die gesetzlichen Bestimmungen in Thailand einhalten.
Das Folgende ist die vereinfachte Form, wie man Grundstücke und Immobilien kauft / pachtet:

30-Jahres-Leasing-Option

Eine Form des Landkaufs für Ausländer ist eine 30-jährige Pachtvereinbarung, die im Land Department registriert ist.
Diese werden in der Regel als Mietverträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einer in den Vertrag aufgenommenen Änderung, die nicht im Land Department aufgeführt ist, ausgewiesen. Mit der Option einer Verlängerung um weitere 30 Jahre bei einer Laufzeit von insgesamt 60 Jahren.
Der Pachtvertrag kann auch Klauseln enthalten, die den Eigentümer des Grundstücks dazu verpflichten, das Eigentumsrecht automatisch zuzulassen, wenn sich das thailändische Recht ändert, um ausländisches Eigentum zuzulassen. Auch das Recht, den Mietvertrag zu verkaufen, weiterzuvermieten oder zu übertragen ist mit eingeschlossen. Auf diese Weise haben Sie durch einen Pachtvertragskauf die volle Kontrolle über das Grundstück, jedoch nicht über das Eigentum für die Pachtdauer.


Thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH)
Welches ist der heute am häufigsten verwendete Weg, um die volle Leistung des Eigentums zu gewährleisten?
Sie können eine thailändische Aktiengesellschaft mit 3-7 Aktionären, davon 2-3 Thailänder und 1-2 Ausländer, gründen.
Grundsätzlich kann der Ausländer 49% der Anteile halten, und die Artikel im Unternehmen können so sein, dass der Ausländer Geschäftsführer und der einzige ist, der das Unternehmen vertreten kann, und auf diese Weise der einzige, der verkaufen und kaufen kann. Auf diese Weise haben die anderen Aktionäre keinen Einfluss. Jetzt kann die Firma (GmbH) das Land oder Eigentum kaufen.
Später können Sie das Unternehmen oder die Immobilie verkaufen und erhalten Ihr Geld zurück.
So ist das Gesetz, und Ihr Anwalt kümmert sich um die Einrichtung der thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung. Alles, was Sie tun müssen, ist, Ihre Unterschrift zu leisten. 3 Wochen später haben Sie dann Ihre Firma. Jetzt können Sie kaufen, was Sie wollen und der Anwalt kümmert sich darum, dass der Prozess korrekt abläuft und hilft überall.
Während wir uns um diese Dinge kümmern, können Sie sich einfach auf uns verlassen. Wir sind hier und helfen Ihnen bei allen Fragen, bevor Sie kaufen und nachdem Sie gekauft haben, sind wir immer noch für Sie da und können Ihnen zeigen, wo Sie Dinge für Ihr neues Haus kaufen, ein Bankkonto eröffnen, sich bei Wasser, Strom, Internet usw. anmelden können.
 

 


Herr Polpinit Chinasit (TON)
https://www.notary-th.com    ist Thailänder, aufgewachsen in der Schweiz, bis er 25 Jahre alt war und er spricht Thai, Englisch und Deutsch. Er kann Ihnen auch bei anderen praktischen Dingen helfen, die Sie vielleicht hier in Thailand interessieren.
Er ist eine unschätzbare Hilfe, alles ist korrekt nach dem Gesetz und Sie können Ihren Aufenthalt hier genießen und nachts ruhig schlafen.
Nachdem die Voraussetzungen geklärt sind können wir mit dem Verkäufer zum Land Department gehen und den Namen der Urkunde ändern. Wenn dies erledigt ist, bezahlen Sie den Verkäufer und holen die Urkunde ab.
Transfergebühren sind eine Art Steuer, die an das Land Department für die Änderung der Urkunde gezahlt wird. Sie kosten ungefähr 6,5%, hängen jedoch von weiteren Faktoren wie Alter, Größe des Gebäudes sowie Grundstücksgröße und -wert ab.
Die Gründung einer thailändischen Gesellschaft mit beschränkter Haftung kostet derzeit 29.500 THB.
für eine Firma mit einem Kapital von einer Million,
für ein "Zwei-Millionen-Unternehmen" THB 38.000
und + 15.000.- für jede weitere Million. Die Größe des Unternehmens ist abhängig vom Wert der Immobilie. Der Anwalt berät Sie, in welche Kategorie Ihr Unternehmen fällt.

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420 qm großes Grundstück im Zentrum des Seebades CHA AM THB 1.800.000.- 


Honorar für die Leistungen beim Land Department THB 58.000.-

Der Rechtsanwalt kümmert sich um die Namensänderung / Eintragung der Urkunde des Landesamtes. Sobald der Name / Firmenname in Ihren geändert wurde, wird die Restzahlung des Kaufpreises geleistet.
Jedes Jahr gibt der Anwalt eine Erklärung ab und schickt sie an die Regierung und kümmert sich insgesamt um das Unternehmen, die Jahresbillanz für ein Unternehmen kostet im Moment pro Jahr THB 13.500.-
Das ist alles, was Sie jedes Jahr bezahlen müssen, zuzüglich Steuern und Instandhaltung plus Wasser und Strom nach Verbrauch.
Je nach Lage der Immobilie können weitere Kosten für Wartung, Schwimmbad, Sicherheitspersonal usw. anfallen.


Eigentum an Land in Thailand

Das Eigentum an Land in Thailand unterliegt dem Landesgesetzbuch BE 2497 (1954), dem Zivil- und Handelsgesetzbuch, dem Gesetz zur Bodenreform für die Landwirtschaft BE 2518 (1975) und den Bestimmungen des Innenministeriums. Wobei das thailändische Recht vorsieht, dass ein Ausländer in seinem Namen kein Land in Thailand besitzen kann, so dass er nur das Eigentumsrecht an Gebäuden haben kann. Wenn ein Ausländer Land in Thailand erwerben möchte, um eine Immobilie zu bauen, hat er zwei Möglichkeiten: 1. Das Land wird für eine Laufzeit von 30 Jahren gepachtet, mit der Option den Vertrag um weitere 30 Jahre zu verlängern. Der Vermieter kann das Grundstück nach Ablauf des Mietverhältnisses nicht beschlagnahmen, da die Immobilie vom Grundstück getrennt ist. Um rechtskräftig zu sein, muss ein Mietvertrag über einen Zeitraum von mehr als drei Jahren beim Land Department registriert werden. Dies beinhaltet die Zahlung einer Registrierungsgebühr und einer Stempelsteuer auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Mietpreises für die gesamte Laufzeit des Mietvertrags. Der ursprüngliche eingetragene Mietvertrag bleibt auch dann in Kraft, wenn die Immobilie verkauft wird. Beide Parteien können vertraglich Verlängerungen vereinbaren, dieses Recht kann jedoch nicht beim Land Department angemeldet werden. 2. Wenn ein Ausländer ein Geschäft in Thailand betreiben möchte, kann er das Grundstück über seine thailändische Gesellschaft mit beschränkter Haftung erwerben. Das Land wird der thailändischen Gesellschaft gehören, nicht der Einzelperson.

Gesellschaft mit beschränkter Haftung
Diese Form des Erwerbs von Immobilien ist bei ausländischen Investoren am beliebtesten, da die Satzung geändert werden kann, um ausländischen Minderheitsaktionären einen besseren Schutz zu bieten. Nach dem Ausländergesetz ist die Mehrheit von thailändischen Eigentümer erforderlich. Nach thailändischem Recht müssen 51% der Anteile von thailändischen juristischen Personen gehalten werden. Unternehmen mit mehr als 40% Auslandsanteil, die Grundstücke erwerben, werden vom Central Land Office in Bangkok (gemäß § 74 des Landesgesetzbuchs) überprüft um sicherzustellen, dass das Unternehmen nicht gegründet wurde, um das Verbot des ausländischen Eigentums an Grundstücken zu umgehen. Dies hat zur Folge, dass das Auslandseigentum an dem Unternehmen auf 39% begrenzt ist (nur beim Kauf von Grundstücken). Bei den empfohlenen Änderungen der Satzung kann der Ausländer jedoch der einzige Geschäftsführer des Unternehmens sein und somit die einzige Person die das Unternehmen in vertraglichen Geschäften (Kauf oder Verkauf von Grundstücken und Häusern) verbindlich vertreten kann. Dadurch wird den Minderheitsaktionären effektiv die Kontrolle über das Unternehmen übertragen.

LAND TITEL
In Thailand gibt es viele verschiedene Arten von Landtiteln, von denen die meisten das gesetzliche Recht, auf diesem Land ein Haus zu bauen, nicht zulassen. Unser Anwalt empfiehlt den folgenden Titel: CHANOTE oder die Landtitelurkunde, eine Bescheinigung über das Eigentum an Land. Eine Person, deren Name auf der Urkunde angegeben ist, hat das Recht auf das Land und kann es als Beweismittel verwenden, um das Recht gegenüber Regierungsbehörden zu bestätigen. Dieses Land wurde mithilfe von GPS genau vermessen, um die Fläche und die Grenzen des Landes festzulegen. Die Grenzen des Landes sind durch nummerierte Pfosten gekennzeichnet. Jegliche Rechtshandlungen können sofort gemäß dem Eigentumsrecht durchgeführt werden. Die Aufteilung der Grundstücke auf mehr als 9 Parzellen muss gemäß Paragraph 286 des Landzuteilungsgesetzes erfolgen. Es gibt zwei Arten von Rechten an privatem Grund und Boden. Die erste ist, das Recht Grundstücke nach dem Zivil- und Handelsgesetzbuch zu besitzen. Die zweite ist das Recht auf Eigentum einer Person, die im Besitz von einer Eigentumsurkunde und Dokumenten in Bezug auf das Land ist.

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Regeln für den Kauf und das Leasing von Häusern und Grundstücken in Thailand

 

Nor Sor 3
Nor Sor 3 weist einige Merkmale auf, die mit denen von Nor Sor 3 Khor vergleichbar sind. Das Besondere daran ist jedoch, dass ein solcher Grundbesitz nicht das Eigentum implizieren kann, da er dem Inhaber nur das Recht einräumt, das Land zu nutzen. Auch der Inhaber eines Grundstücks mit einem Nor Sor 3-Titel erhält nur ein gesetzliches Recht, das Grundstück zu besitzen.

Die Grenzen eines Landes mit einem Nor Sor 3 als Titel sind etwas suspekt, da diese auf den Grenzen des umgebenden Landes beruhen und nicht auf tatsächlichen Erhebungen durch das Land Department. Es ist jedoch auch möglich, dass der Nor Sor 3-Titel in Zukunft zu einem Nor Sor 3 Gor und schließlich zu einem Chanote, dem höchsten aller Titel
inThailand, aufgewertet wird.

Nor Sor 3 Gor
Das Nor Sor 3 Gor hat die gleiche Rechtsgrundlage wie das Nor Sor 3, jedoch sind die Grenzen des Landes definiert und das Land ist in Bezug auf benachbarte Landflächen genau vermessen (die Landflächenparzellen werden unter Verwendung einer Luftvermessung festgelegt). Das Nutzungsrecht wurde bestätigt und Rechtsakte in Bezug auf das Land wie z.B. der Verkauf, müssen nicht veröffentlicht werden. Es ist möglich das Land in kleinere Parzellen aufzuteilen.

Besitz einer Eigentumswohnung in Thailand
Der Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand ist möglicherweise die einfachste und unkomplizierteste Option, die Ausländern zur Verfügung steht. Die einzigen Einschränkungen beim Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand bestehen darin, dass der Prozentsatz der an Ausländer verkauften Einheiten 49% der Gesamtzahl der Einheiten im Eigentumswohnungsblock nicht überschreiten darf und dass die für den Kauf der Eigentumswohnung verwendeten Mittel aus dem Ausland überwiesen und korrekt erfasst wurden als solche von einer thailändischen Bank auf einem "Foreign Exchange Transaction Form". Das Devisentransaktionsformular ist ein offizielles Bankdokument, das von der empfangenden Bank nach Eingang der Fremdwährung auf Ihrem Bankkonto in Thailand ausgestellt wird. Sie müssen bei Ihrer Bank ein Devisentransaktionsformular anfordern, wenn Sie Gelder nach Thailand überweisen, um eine Eigentumswohnung in Thailand zu erwerben, und das Devisentransaktionsformular muss angeben, dass die Überweisung ausschließlich für den Kauf einer Immobilie in Thailand bestimmt ist - Code 5.22. Der Kauf von Eigentumswohnungen in Thailand durch ausländische Privatpersonen unterliegt dem Condominium Act B.E. 2535 (1992). Der Eigentümer jeder Wohnanlage in Thailand erhält eine Eigentumsbescheinigung. Das Zertifikat enthält auch eine Erklärung, aus der genau hervorgeht, wie viel Prozent der Rechte über die öffentlichen Bereiche des Gebäudes jeder Eigentümer hat.

Sor Kor 1
Sor Kor 1 steht nicht für das Eigentum an einem Land, sondern nur für den Anspruch auf dieses. Der geläufigere Begriff dafür ist "Anspruchszertifikat".
Einzelpersonen mit Anspruchszertifikaten auf bestimmte Grundstücke haben nicht die ideale Sicherheit für ihren Besitz von dem Land, da die Grenzen, abgesehen davon, dass es sich um eine Nicht-Eigentumsbescheinigung handelt, ebenfalls nicht genau definiert sind.
Grundstücke mit Sor Kor 1-Dokumenten haben keine klaren Grenzen, da natürliche Strukturen, wie z.B. Felsbrocken, Bäche und Bäume verwendet werden. Das heißt, eine Überlappung von Grenzen mit umgebenden Parzellen ist möglich.
Eine Anspruchsbescheinigung kann einer Person ausgestellt werden, wenn sie ein Grundstück länger als sechs Monate bewohnt. Nach der Veröffentlichung des Anspruchs beim Landamt und dem Fehlen weiterer Mitbewerber seitens anderer Parteien, kann eine Anspruchsbescheinigung ausgestellt werden. Die Anspruchsbescheinigung erlaubt es der Person wiederum, das besagte Grundstück weiter zu nutzen.
Es besteht jedoch keine Möglichkeit, dass ein solcher Anspruch auf einen anderen übertragen wird, es sei denn, die andere Partei ist der Erbe des Antragstellers. Auch wenn es sich nur um ein Antragszertifikat handelt, kann es in Zukunft zu einem "Chanote" erhoben werden, für das verschiedene Qualifikationen erfüllt werden müssen.

Por Bor Tor 6
Por Bor Tor 6 ist durch die Erteilung einer Steuernummer zum Zwecke der Entrichtung von Steuern für die Nutzung des Grundstücks belegt. Solches Land wurde noch nicht auf das Recht der Person geprüft, ein solches Land zu besitzen. Für den Fall, dass für das Land kein Titel existiert, kann es sich um Land in einem geschützten Wald, um öffentliches Land oder um Land handeln, das unter Sor Kor 1, Nor Sor 3, Nor Sor 3 Gor oder einer Urkunde existierte. Jeder dieser Titel muss ein Por BorTor 6 haben da Steuer bezahlt werden muss, genauso wie jedes Land ohne Titel. Der Erwerb eines solchen Grundstücks ist möglich, indem das Grundstück zusammen mit der Steuernummer an den Käufer übergeben wird. Das Recht auf das Land unter Por Bor Tor 6 kann bei Streitigkeiten mit Behörden nicht als Beweismittel herangezogen werden.

Sor Por Gor 4-01
Sor Por Gor 4-01 ist eine Landzuteilung des Landreformausschusses. Unter keinen Umständen darf dieses Land gekauft oder verkauft werden. Es verleiht nur das Recht, es zu benutzen und es ist nur durch Erbschaft zu übertragen. Es scheint, dass das Land nur für die Landwirtschaft genutzt werden darf.

Regeln für den Kauf und das Leasing von Häusern und Grundstücken in Thailand